NYC Mengharuskan Tuan Tanah Menetapkan Apartemen Selain Untuk Penyewa Voucher Berdasarkan Pendekatan Baru Untuk Menegakkan Hukum Hak Asasi Manusia

Selama berbulan-bulan, Elizabeth Elohim tinggal di tempat penampungan bersama putrinya saat dia berjuang untuk mendapatkan apartemen permanen dengan voucher perumahan Part 8. Mendapatkan voucher penampungan didanai pemerintah saja membutuhkan waktu cukup lama, sebagian karena dia hanya memenuhi syarat setelah dia tinggal di tempat penampungan. Dia “mulai bekerja” untuk menemukan apartemen — tetapi dengan cepat menyadari bahwa hampir tidak mungkin untuk mendapatkan pemilik atau makelar yang menerima voucher, sumber pembayaran yang dijamin untuk sewa setiap bulan untuk membantu keluarga berpenghasilan rendah membayar tagihan.

“Segera setelah saya menyebutkan bahwa saya memiliki voucher Bagian 8, itu akan menjadi masalah,” Elohim, seorang ibu dari seorang remaja di Manhattan yang bekerja sebagai asisten penyandang disabilitas perkembangan. “Maksud saya, itu akan sangat kasar sampai-sampai begitu saya menyebutkan Bagian 8 (voucher), kadang-kadang saya bahkan tidak mendapatkan jawaban. Mereka hanya akan menutup telepon saya.”

“Itu serangan emosional,” kata Elohim, yang pernah diberitahu bahwa penghasilannya harus 40 kali lipat dari sewa, tidak termasuk uang voucher. “Pada titik ini, Anda memiliki sesuatu yang seharusnya membantu Anda menemukan perumahan, yang merupakan kebutuhan. Ini bukan kemewahan. Ini adalah sesuatu yang penting bagi Anda untuk dapat menjalani kehidupan yang produktif.”

Setelah penolakan berulang kali, hal itu “menjadi sangat menegangkan, sangat melelahkan”.

Tuan tanah dan pialang berpenghasilan rendah penyewa dengan voucher keluar dari perumahan bukanlah hal baru.

Komisi Hak Asasi Manusia kota telah menyelidiki pelaku kejahatan sejak 2008, ketika apa yang dikenal sebagai “sumber diskriminasi pendapatan” ditambahkan ke undang-undang hak asasi manusia kota. Pada saat itu, anggota Dewan Bill de Blasio mempelopori undang-undang, yang diblokir oleh Walikota Michael Bloomberg sampai Dewan Kota mengesampingkan hak veto walikota.

Diskriminasi terhadap penyewa yang berusaha membayar sewa dengan voucher dipandang sebagai celah untuk diskriminasi terhadap kelas yang dilindungi seperti ras atau kecacatan.

Namun pada tahun-tahun sejak undang-undang berubah, penyelidikan semacam itu telah berkembang hingga mencakup lebih dari sekadar mendenda perusahaan pengelola properti atas kerugian bagi satu pengadu. Melalui penyelesaian, komisi tersebut memberi mandat kepada perusahaan yang dituduh melakukan diskriminasi untuk menyisihkan apartemen di gedung mereka untuk orang yang membayar sewa dengan voucher.

Langkah tersebut secara efektif menciptakan perumahan baru bagi masyarakat berpenghasilan rendah — sebuah pendekatan yang dimulai komisi tersebut musim semi automatic ini.

Permukiman tersebut termasuk seorang perempuan yang diduga menjadi sumber diskriminasi pendapatan pada 2017 terhadap Pinnacle Group, dipimpin oleh Joel Wiener — yang kekayaannya melonjak menjadi $ 1 miliar pada tahun 2017 dan juga menghadapi sengketa hukum dengan penyewa di tahun 2000-an itu menghasilkan penyelesaian $ 2,5 juta untuk kerusakan penyewa. Penyelesaian yang diselesaikan pada bulan Mei sekarang akan mengharuskan perusahaan untuk menyisihkan empat dengan satu hingga dua kamar tidur untuk menampung keluarga yang tidak stabil, kata komisi tersebut.

Dalam penyelesaian bulan April, sebuah gedung Bay Ridge di 220 72nd Road diharuskan untuk menyewa setidaknya satu kamar apartemen untuk penyewa pemegang voucher, dan ada larangan deposito dari penyewa untuk”menahan” sebuah apartemen. M&N Management Corporation harus menempatkan empat penyewa dengan bantuan pendapatan pada tahun depan di gedungnya, serta menghapus bahasa diskriminatif dari aplikasi persewaan dan menjalani pelatihan hukum hak asasi manusia menyusul penyelesaian tuduhan diskriminasi pendapatan pada bulan Juli.

Pinnacle dan tuan tanah Bay Ridge diharuskan merevisi kebijakan untuk mematuhi undang-undang hak asasi manusia dan melarang pemeriksaan kredit sebagai cara untuk mendiskriminasi — seperti hanya mewajibkan mereka jika penyewa membayar sewa lebih dari $ 50 dan dengan mempertimbangkan surat referensi, riwayat pembayaran, dan bagian sewa penyewa.

Sejauh ini, komisi telah menyelesaikan tiga kasus, menyisihkan sembilan apartemen. Tapi komisi mengatakan masih ada lagi yang akan datang version keadilan restoratif.

“Ini pertarungan yang panjang, tapi saya pikir kami akhirnya mulai membuat kemajuan di sana, terutama karena kami mendapatkan lebih banyak penyelesaian dengan penyisihan termasuk,” kata Katherine Carroll, asisten komisaris perumahan yang diprakarsai publik dan kasus akomodasi publik di Komisi Hak Asasi Manusia NYC. “Ini menjadi lebih dari hal rutin.”

Sejak 2018, 400 tuduhan diskriminasi sumber pendapatan telah mengakibatkan penyewa ditempatkan di perumahan permanen setelah komisi melakukan intervensi melalui Unit Sumber Pendapatan, yang berfokus pada intervensi cepat untuk mengamankan apartemen seseorang sebelum mereka kehilangan kesempatan. 660 kasus formal lainnya yang telah diajukan sejak 2008 telah diselesaikan, senilai $ 1,3 juta dalam denda perdata dan kerugian bagi penyewa.

Renee Jackson, 66, hanyalah salah satu penyewa yang diuntungkan dari version keadilan restoratif komisi.

Seperti Elohim, dia menghadapi masalah berulang kali mendapatkan apartemen menggunakan voucher perumahan yang dikelola melalui Administrasi Sumber Daya Manusia NYC selama pencarian empat bulannya.

Dalam satu contoh, dia sedang melihat sebuah apartemen, tetapi seorang makelar meminta untuk mengambil fotonya. Setengah jam kemudian, dia kembali untuk mengatakan bahwa mereka hanya memiliki satu kamar tidur, tidak ada studio, dan semuanya di luar kisaran harganya.

“Saya sedang diadili,” katanya, memberi tahu Gotham bahwa, sebagai seorang wanita kulit hitam, dia merasa agen penjual juga mendiskriminasi dia karena warna kulitnya. “Ini perasaan yang menyakitkan. Sangat menyakitkan.”

Akhirnya, dia terhubung ke Pinnacle melalui manajer kasusnya, mendarat di sebuah apartemen di Inwood pada tanggal 1 Maret.

“Sungguh berkah dari Tuhan, saya sangat percaya,” kata Jackson. “Ini seperti beban di punggungmu.”

Ken Fisher, pengacara Pinnacle, mengatakan dia tidak mengetahui adanya apartemen dengan disisihkan sebelum penyelesaian ini, tetapi perjanjian itu”selaras (dengan) kepentingan kami karena itu berarti bahwa apartemen kosong akan disewa dengan pemerintah menyediakan beberapa atau semua sewa, dan karena itu, tidak ada alasan untuk tidak melakukannya.”

Ibu atas Manhattan, Elohim, akhirnya mengajukan keluhan pada tahun 2016 terhadap Steven Fuchs dari Besen & Associates, administrator rental, dengan tuduhan”praktik diskriminatif yang melanggar hukum” yang melanggar hukum hak asasi manusia kota.

Perusahaan membantah tuduhan tersebut, dan menyelesaikan kesepakatan yang mewajibkan Besen untuk menerapkan kebijakan terhadap diskriminasi yang dapat mengakibatkan pemutusan hubungan kerja bagi pialang dan agen yang tidak mematuhinya. Persyaratan pendapatan minimal tidak akan lagi berlaku untuk penyewa dengan subsidi yang didanai pemerintah — sesuatu yang dikatakan Elohim yang dia hadapi yang membuatnya tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan perumahan — dan aturan yang lebih ketat tentang pemeriksaan kredit untuk pemegang voucher akan dilembagakan berdasarkan perjanjian.

Fuchs tidak menanggapi permintaan komentar melalui email tentang penyelesaian tersebut.

Tetapi pada tahun-tahun sejak pencarian apartemen yang panik saat tinggal di tempat penampungan, dia kehilangan voucher, yang kedaluwarsa jika penyewa tidak menemukan perumahan dalam 60 untuk 120 hari, dengan opsi untuk ekstensi.

Sekarang, dia membesarkan putri remajanya di sebuah apartemen perumahan umum di Manhattan. Dia tinggal di dua kamar tidur — nilai tambah yang besar saat membesarkan seorang remaja — tetapi mengenang saat dia membayangkan membeli rumah melalui Bagian 8 application kepemilikan rumah.

Tuan tanah masih mencari cara “cerdas” untuk melanggar hukum, kata Carroll.

Mereka akan menerbitkan pemeriksaan kredit atau meminta pendapatan minimal — ukuran yang tampaknya biasa, tetapi mengelompokkan penyewa berpenghasilan rendah dengan kemampuan membayar sewa, hanya dengan sumber pendapatan yang tidak biasa melalui dana publik.

Di antara celah tersebut adalah mencegah penyewa membayar uang jaminan dengan subsidi, seperti voucher keamanan HRA — berdasarkan baru-baru ini dibuat ilegal berdasarkan keputusan pengadilan banding negara bagian. Pada 2017, seorang wanita menuduh lamarannya ditarik untuk sebuah apartemen Sheepshead Bay karena voucher keamanan bukanlah jenis pembayaran yang diterima di perusahaan, LeFrak Organization, yang memiliki ribuan apartemen di NYC.

Tiga tahun kemudian, setelah pertarungan hukum yang didorong oleh pengaduan komisi awal, panel hakim di pengadilan banding negara bagian New York memutuskan bahwa voucher memang merupakan “sumber pendapatan yang sah” untuk digunakan pada uang jaminan.

“Orang-orang yang tidak punya uang untuk membayar sewa tidak akan memiliki sewa selama dua bulan setengah bulan, menyimpan uang di rekening lender mereka untuk bisa masuk ke perumahan,” Carroll kata. “Jika Anda tidak memasukkan hal-hal itu ke dalam 'sumber pendapatan', dan orang-orang diizinkan untuk melakukan diskriminasi atas dasar itu, maka, itu benar-benar mencabut gigi dari sumber penyediaan pendapatan secara bersamaan.”

Seorang pengacara untuk LeFrak (di bawah Estates NY Real Estate Services LLC) dalam kasus banding tidak menanggapi permintaan komentar melalui email.

Seorang pengacara untuk M&N, Jared Newman dari Herrick, Feinstein LLP, mengatakan bahwa perusahaan tersebut menyangkal “diskriminasi atau kesalahan apa pun tetapi memutuskan untuk bekerja dengan (komisi) untuk mencapai resolusi.”

Email marketing dikirim ke alamat yang terdaftar untuk pemilik dalam catatan departemen gedung di gedung Bay Ridge tidak dikembalikan.

Penegakan di luar komisi dibatasi di kota dan negara bagian; yang terakhir membuat diskriminasi sumber pendapatan menjadi ilegal di April 2019.

Jaksa Agung New York Letitia James meluncurkan portal site keluhan untuk melaporkan tuduhan awal tahun ini, tetapi kantornya mengatakan hanya menerima 52 pengaduan sejak saat itu.

Divisi Hak Asasi Manusia negara bagian telah menerima 120 keluhan tentang diskriminasi sumber pendapatan sejak undang-undang berubah — sekitar seperlima dari semua keluhan perumahan di divisi tersebut. Sekitar setengahnya masih dalam penyelidikan atau dalam proses audiensi publik, meskipun setengah lainnya dibubarkan. Divisi tersebut telah memulai tiga penyelidikan atas dugaan diskriminasi sumber pendapatan sebagai bagian dari upaya untuk “secara proaktif mencari pola diskriminasi sistemik.”

Administrasi Sumber Daya Manusia kota memiliki a sumber pendapatan device untuk menyelidiki keluhan, dan badan tersebut mengajukan dua tuntutan hukum atas nama penyewa pada tahun 2018 karena memberi tahu penyewa potensial bahwa voucher tidak diterima di properti di Staten Island dan Bronx. Badan tersebut tidak dapat memberikan informasi tentang tindakan penegakan hukum lainnya yang telah diambil unit sejak saat itu untuk artikel ini.

Komisi sekarang berharap untuk menutup celah hukum seputar pemeriksaan kredit dan persyaratan pendapatan minimal, daripada beroperasi berdasarkan kasus each kasus berdasarkan perjanjian setelah seseorang telah didiskriminasi.

“Itu adalah kasus berikutnya yang kami tangani,” kata Carroll.